Küsige ükskõik milliselt kinnisvarainvesteeringute gurult ja nad ütlevad teile, et teie kinnisvaraportfellis hoitav aktsia võib olla võimas vahend jõukuse loomisel. Õige kasutamise korral võib see omakapital kindlustada teie kinnisvarainvesteeringute eesmärkide saavutamiseks vajaliku rahastamise. Lihtsamalt öeldes, kui teie vara väärtus on tõusnud, on ka selles kinnisvaras hoitava omakapitali summa kasvanud. Seejärel saate oma hüpoteegi refinantseerida, et pääseda juurde sellele suurenenud omakapitalile, mida saab seejärel kasutada teise kinnisvaraostu sissemakse suurendamiseks. Omakapitali arvutamine Et välja selgitada, kui palju omakapitali teil oma kinnisvaras on, peate kinnisvara üldväärtusest lahutama kõik hüpoteeklaenule jäänud võlad. Seega, kui teie kinnisvara väärtus on 500 000 dollarit ja teie hüpoteek on jäänud 300 000 dollarit, on teie omakapital 200 000 dollarit. Kuid see pole päris nii lihtne, kui tegemist on laenuandja kaudu omakapitaliga. Nad saadavad teie kinnisvarasse hindaja ja nende esitatud arv ei pruugi vastata teie arvates selle tegelikule turuväärtusele. Teie kinnisvara omakapital suureneb nii hüpoteegi tasumisel kui ka kinnisvara väärtuse kasvades. Seega, kui teie 500 000 dollari väärtuses kinnisvara väärtus tõuseb 12 kuu jooksul 10%, on see 50 000 dollari suurune omakapital. Lisage sellele tagasimaksetest saadud hüpoteegi mahaarvamine ja teie omakapital on aastaga oluliselt suurenenud. Kapitali kasv ja omakapital

	Kodu väärtus	Kapitali kasv pa	Ülejäänud võlg	Omakapital	Omakapitali suurendamine pa
Praegune aasta	500 000 dollarit		300 000 dollarit	200 000 dollarit
Järgmine aasta	550 000 dollarit	10%	295 009 dollarit	254 991 dollarit	54 991 dollarit

Põhineb hüpoteegi intressimääral 6,45%, 25-aastase tähtaja jooksul Nii et hüpoteegi hoolas tasumine suurendab järk-järgult teie kodu omakapitali, vähendades teie võlga, kuid tegelik erinevus on kinnisvara väärtuse kõikumised. Negatiivne kapitalikasv võib seega teie omakapitali taseme drastiliselt langetada, isegi kui olete laenu tagasimaksmisega kursis. Näiteks kinnisvara puhul, mille väärtus on 500 000 dollarit, aitab kapitali kasv kahe aasta jooksul 10% võrra suurendada omakapitali rohkem kui 50 000 dollarit aastas. Negatiivne -10% kasv järgmisel aastal vähendab aga kogu omakapitali kasvu kolme aasta jooksul rohkem kui 50%. Negatiivne kasvuefekt

	Kodu väärtus	Kapitali kasv	Ülejäänud võlg	Omakapital	Omakapital suurendada pa	Omakapital kokku suurendama
Aasta null	500 000 dollarit		300 000 dollarit	200 000 dollarit
Esimene aasta	550 000 dollarit	10%	295 009 dollarit	254 991 dollarit	54 991 dollarit	54 991 dollarit
Teine aasta	605 000 dollarit	10%	289 686 dollarit	315 314 dollarit	60 323 dollarit	115 314 dollarit
Kolmas aasta	544 500 dollarit	-10%	284 010 dollarit	260 490 dollarit	-54 824 dollarit	60 490 dollarit

Põhineb hüpoteegi intressimääral 6,45%, 25-aastase tähtaja jooksul Hüpoteeklaenumaakler Michelle Coleman soovitab, et üks strateegia omakapitali suurendamise säilitamiseks isegi kehva või negatiivse kasvu ajal on oma kinnisvara väärtuse lisamine renoveerimise, jagamise või ehitamise kaudu. Sellisel viisil väärtuse lisamine kiirendab ka teie aktsiate kasvutempot headel aegadel. “Kiireim viis omakapitali suurendamiseks on alati proovida hoonet täiustada, et see oleks rohkem väärt ka siis, kui hüpoteek on jäänud samaks (nagu ainult intresside maksmisel). Kui teete õigeid asju, saate oma kinnisvara väärtust tõsta isegi madalal turul, ” ütleb Coleman. Refinantseerimine Kui teie kinnisvara väärtus on tõusnud, olgu selleks siis kapitali suurendamine, renoveerimine või usin hüpoteegi maksmine, on võimalik kasutada suurenenud omakapitali tagatisena edasise laenuandmise tagamiseks. See hõlmab teie hüpoteegi refinantseerimist selle suurenenud väärtusega, vabastades seega osa selle omakapitalist, et saaksite kulutada edasisteks investeeringuteks. Nii nagu teie esialgsel lepingul, arvutab pank laenu ja väärtuse suhte, et nad saaksid omakapitali tagatiseks tagasi hoida. Seetõttu on oluline täpselt välja mõelda, kui palju aktsiaid teil pärast refinantseerimistehingu toimumist teie käsutuses on. “Kui teil on hea kinnisvara heas piirkonnas ja pangal on teie ja kinnisvara asukohaga rahul, võivad nad vabastada 80%, ” ütleb George Kafantaris, Metropole’i ​​Queenslandi direktor. Näiteks kui teil on 1 miljon dollarit kinnisvara ja teil on võlg 300 000 dollarit, on saadaolev omakapital 700 000 dollarit. Kui pank laenab 80% LVR-i, võite kasutada kasutatavat omakapitali 560 000 dollarit teise kinnisvarasse paigutamiseks. Kasutatav omakapital

Panga hindamine	Praegune võlg	Omakapital	Kasutatav omakapital (80% vaba aktsiakapitalist)
1 miljon dollarit	300 000 dollarit	700 000 dollarit	560 000 dollarit

Krediidiliin vs ühekordne väljamakse Üks populaarne viis oma kodukapitalilaenu struktureerimiseks on krediidiliin. See tähendab, et teile kinnitatakse teatud krediidisumma, mis põhineb teie kasutataval omakapitalil, kuid hakkate maksma intressi ainult sellelt osalt, mille otsustate kulutada. Teie krediidiliini saab siduda ka tasaarvestuskontoga, et vähendada teie laenu kogunevat intressisummat ilma teie tagasimakseid suurendamata. Näiteks kui teie tasaarvestuskontol on 20 000 dollarit ja laen 500 000 dollarit, maksate intressi ainult 480 000 dollarilt. Offset pakub ka lisaeelist, et saate seda kasutada tehingukontona, nii et te ei pea muretsema uuesti joonistamise piirangute pärast, kui soovite pääseda juurde oma laenu täiendavatele tagasimaksetele. Saate oma palga maksta oma tasaarvestuskontole ja maksta hüpoteegi kiiremini või säästa raha intressidelt, kuid teil on see raha seal alati, kui tekib investeerimisvõimalus. Loomulikult on teie krediidiliin teie kinnisvarale tagatud “suur krediitkaart”. Ja nagu tavalised krediitkaardid, on alati olemas kiusatus luksusele, mitte investeeringutele. Alternatiivina võib teil olla võimalik vabastada omakapitali ühekordse maksena. Kuid nagu Kafantaris selgitab, kogute teile siis märkimisväärse summa intressi algus. “Suur erinevus seisneb selles, et kui võtate ühekordse summa, peate maksma intressi kogu summalt, samas kui krediidiliini saamisel peate maksma intressi ainult kasutatud summalt,” ütleb ta. Kindlasummaline aktsiakapitali vabastamine võib olla kasulik strateegia, kuid ainult siis, kui teie investeerimisplaanid õigustavad summat, mille lõpuks intressimaksete pealt välja maksate. See tähendab, et peate teadma, et kohe, kui selle raha välja võtate, suurendate oma hüpoteeki ja maksate sellelt ühekordselt väljamakselt intressi umbes 7%. Nii kaua, kuni see, millele kulutate, teenib teile 7%, võib see olla kasulik strateegia. Risttagatis Teine võimalus oma kodukapitali kasutamiseks uue investeeringu rahastamiseks on risttagatis. See on kõrge riskiga strateegia, mis hõlmab teie olemasoleva kinnisvara omakapitali kasutamist mõlema kinnisvara laenu tagatisena. Nii et selle asemel, et vabastada oma kapital eraldi kinnisvarainvesteeringu hüpoteegi deposiidina, üsna sageli eraldi laenuandja juures, seob teie laenud asjaolu, et ühe kinnisvara omakapitali kasutatakse mõlema tagatisena. Teisisõnu, kui te ei saa ühel kinnistul võlga teenindada, võib pank mõlemad tagasi võtta. Mõnel juhul võib see siiski olla seda väärt. Näiteks kui teie olemasoleva kinnisvara võlatase takistab teil traditsioonilist refinantseerimist, võib risttagatis olla veel üks võimalus kinnisvarainvesteeringute redelil tõusta. Negatiivne külg on see, et see on riskantne strateegia. Kui te pole kindel, kas suudate mõlema hüpoteegi katta, muutub risttagatis ohtlikuks. Tehke oma summad Enne kinnisvaraimpeeriumi ülesehitamist peate koostama lollikindla eelarve. See peaks sisaldama puhverfondi tulevaste kulude, nagu intressimäärade tõus, remont, vabad perioodid või üüripuudus võrreldes tasude ja tagasimaksetega, arvestamiseks. Kui olete taganud näiteks 400 000 dollarit kodukapitali krediidiliinina ja soovite osta kinnisvarainvesteeringu väärtusega 500 000 dollarit, peate deposiidi jaoks eraldama 100 000 dollarit. Lisage sellele kuni 50 000 dollarit osavõtutasud, nagu tempelmaks ja kohtukulud, ja teile jääb alles 350 000 dollarit. Seejärel võib teil tekkida kiusatus kasutada osa sellest järelejäänud krediidist mõne muu kinnisvarainvesteeringu hoiusena, kuid see võib jätta teile murettekitavalt alamõõdulise puhverfondi. Eeldades, et teie 500 000 dollari väärtuses vara väärtus kahekordistub järgmise seitsme aasta jooksul, soovitab Kafantaris, et vajate 150 000 dollari suurust puhvrit, et tagada selle perioodi tagasimaksete tasumine. Nende arvutuste kohaselt ei piisa teie krediidiliini ülejäänud 200 000 dollarist, et rahastada ohutult edasist samas mahus investeeringut. Investeerimiskulud

Kodukapital krediidiliin	Investeering kinnisvara hind	Deposiit (80% LVR)	Osavõtutasud	Puhver	Ülejäänud
400 000 dollarit	500 000 dollarit	100 000 dollarit	50 000 dollarit	150 000 dollarit	200 000 dollarit

Renoveerimine Kui vabastatava omakapitali summa ei taga kinnisvarainvesteeringu ostmise rahastamist, võib selle olemasoleva kinnisvara väärtuse suurendamiseks kasutada renoveerimiseks. Tegelikult võib olla isegi võimalik tagada osa nende renoveerimistööde rahastamisest, refinantseerides oma hüpoteegi kinnisvara renoveerimisjärgse väärtuse alusel. “Saate tegelikult laenata renoveerimiskulude eest, kui seda tehakse registreeritud ehitaja kaudu, ” ütleb Coleman. “See on väga sarnane maa ja ehituse stsenaariumiga, kus sul on plaanid ja ehitusleping ning pank annab selle vastu laenu. Seega saate tegelikult vähendada rahasummat, mida peate renoveerimisse investeerima, kui soovite. “See peab toimuma registreeritud ehitaja kaudu ja see peab olema leping, kuid on palju renoveerimisettevõtteid, kes on sellele spetsialiseerunud,” lisab Coleman. “Ja ärge ülekapitaliseerige. Hoidke seda piirkonnas nõutava piires. Teil võib olla fantastiline mõis piirkonnas, kus te lihtsalt ei saa kunagi seda tulu.” Viimati värskendatud 6. juunil 2022 Viimase paari aasta jooksul on kodu väärtused enamikul turgudel märkimisväärselt tõusnud, mis on toonud kinnisvara ostvate ja hoidvate investorite jaoks märkimisväärset omakapitali kasvu. Pole kahtlust, et suure omakapitali omamine on hea olukord. Üürikinnisvaras kogunenud omakapital on aga sama, kui pangas oleks raha, mis ei ole tootlik. Omakapitali kasutamine annab võimaluse teenida täiendavaid tuluvooge ning laiendada ja kasvatada üürikinnisvaraportfelli, ilma et peaksite müüma juba omavat kinnisvara. Arutleme mitmel viisil, kuidas kasutada teie üürikinnisvara omakapitali lisa ostmiseks. Võtmed kaasavõtmiseks

• Omakapitali rahaks muutmisega saab teha suuremat sissemakset teisele üüripinnale, mis võib kaasa tuua madalama intressimäära ja atraktiivsemate laenutingimuste.
• Raha väljamaksmise refinantseerimine ja kodukapitalilaenud pakuvad raha ühekordse summana, samas kui kodukapitali krediidiliin (HELOC) on uuenev krediidiliin, et kasutada kogunenud omakapitali, kui ja kui raha on vaja.
• Kodukapitalilaenu või krediidiliini kasutamine teise üürikinnisvara ostmiseks raha kogumiseks tähendab, et tuleb tasuda kolm hüpoteeklaenu.
• Kuigi ühe üürikinnisvara omakapitali kasutamisel teise ostmiseks on mitmeid eeliseid, tuleb arvestada ka riskidega.

Kuidas saada juurde üürikinnisvara omakapitali teise ostmiseks

Investoril on mitu võimalust kasutada ühe üürikinnisvara omakapitali teise üüri ostmiseks. Valik sõltub sellistest teguritest nagu investeerimisstrateegia, finantsolukord ja vahendite vajadus.

Raha väljavõtmise refinantseerimine

Raha väljamakse refinantseerimine toimub praeguse hüpoteegi refinantseerimisel suurema laenuga. Seejärel võetakse kogunenud omakapital rahana välja sissemakse või teise üürikinnisvara ostmiseks. Näiteks kui investoril on 200 000 dollari väärtuses üürikinnisvara ja praegune laenujääk on 120 000 dollarit, on omakapital 80 000 dollarit. Laenuandja lubab tavaliselt maksimaalseks laenu-väärtuse (LTV) suhteks 75%, mis tähendab, et investor võib enne laenu sulgemise kulusid välja võtta 30 000 dollarit omakapitali, tehes väljamakse refinantseerimise:

• Omakapital: 200 000 dollarit jooksevväärtus – 120 000 dollarit laenujääki = 80 000 dollarit omakapitali
• Uue laenu maksimaalne summa: 200 000 $ x 75% = 150 000 $
• Refinantseerimisega välja võetud sularaha: 150 000 dollarit uus laen – 120 000 dollarit olemasoleva laenu tagasimakse = 30 000 dollarit

Raha väljamakse refinantseerimine võib olla hea strateegia, kui uue laenu intressimäär on sama või madalam kui praeguse laenu intressimäär. Uus igakuine eluasemelaenu makse on aga suurem, kuna uus laenujääk on suurem, mis tähendab, et esimene üüripind toodab vähem rahavoogu. Seevastu investoril on nüüd 2 üüripinda, mis genereerivad korduvat igakuist rahavoogu eeldusel, et kõik läheb plaanipäraselt.

Kodukapitalilaen

Kodukapitalilaen on teine ​​hüpoteek, mis kasutab kinnisvara omakapitali tagatisena, mitte ei refinantseerib esimest laenu. Rusikareegel on, et investor saab laenata umbes 80% kodu väärtusest nii esimese kui ka teise hüpoteegi alusel. Kui üürikinnisvara väärtus on praegu 200 000 dollarit ja praegune laenujääk on 120 000 dollarit, võib investor kodukapitalilaenuga välja võtta 40 000 dollarit sularahas:

• 200 000 $ x 80% = 160 000 $ – 120 000 $ laenujääk = 40 000 $

Kodukapitalilaen võib olla hea alternatiiv väljamakse refinantseerimisele, kui uue laenu intressimäär on kõrgem kui olemasoleval laenul. Investoril on nüüd aga 2 igakuist hüpoteeklaenu tasumist ja kodukapitalilaenu täitmata jätmine võib kaasa tuua vara arestimise. Samuti on intressimäärad ja laenutasud üldiselt kõrgemad kui väljamakstava refinantseerimise puhul. Laenatav summa ja kodukapitalilaenu intressimäär sõltuvad sellistest teguritest nagu laenuvõtja krediidiajalugu, sissetulek ja koguvõla ja sissetulekute suhe (DTI).

HELOC

HELOC on hea rahastamisstrateegia tagamaks, et raha on saadaval siis ja siis, kui investor seda vajab. Erinevalt raha väljamakstavast refinantseerimisest ja kodukapitalilaenust, kus raha laekub ette ühe kindla summana, sarnaneb HELOC kodukapitalile juurdepääsuks uueneva krediidiliiniga. Sarnaselt krediitkaardi toimimisele saab loosimise perioodil vahendeid laenata, tagasi maksta ja uuesti laenata. HELOCil on tavaliselt umbes 10-aastane loosiperiood, mille jooksul saab raha laenata, tagasi maksta ja uuesti laenata piiramatu arv kordi, sarnaselt krediitkaardi toimimisele. Loosimisperioodi lõpus tasutakse jääk välja regulaarsete igakuiste põhiosa ja intressi (P&I) maksetega. Üks HELOC-i kasutamise eelis on see, et investor ei maksa kasutamata omakapitalilt intressi. Samuti on sulgemiskulud tavaliselt madalamad ja intressimäärad võivad olenevalt laenuandjast olla fikseeritud või muutuvad. Mõned laenuandjad lubavad loosiperioodil maksta ka ainult intressi, mis annab investorile lisaraha, mida saab enne tagasimakseperioodi algust kasutada teise renditulu teenimiseks.

Pöördhüpoteek

Tuntud ka kui kodukapitali konverteerimise hüpoteek (HECM), pöördhüpoteek võimaldab 62-aastastel või vanematel laenuvõtjatel pääseda ühekordse väljamaksena või krediidiliinina juurde kodukapitali põhilises elukohas. Igakuiste maksete tegemise asemel makstakse pöördhüpoteek ära, kui laenuvõtja kolib, müüb peamise elukoha või lahkub. Kahjuks kogunevad laenu eluea jooksul ka intressimäärad, mis võib oluliselt vähendada kodu omakapitali, kui kinnisvarahinnad ei tõuse jätkuvalt. Teisest küljest võib pöördhüpoteeklaen olla väärt kaalumist investorile, kes soovib osta üürikinnisvara, et teenida pensionile jäämise ajal lisatulu.

Ühe üürikinnisvara omakapitali kasutamise plussid ja miinused teise ostmiseks

Kuigi omakapitali rahaks muutmine teise üürikinnisvara ostmiseks võib paberil hea välja näha, on plusse ja miinuseid, mida enne uue laenu võtmist kaaluda. Plussid

• Teise laenu võtmine kasutab kogunenud omakapitali tootlikult, luues täiendava tuluvoo teisest üürikinnisvarast.
• See võib suurendada teise üürikinnisvara sissemakset, kombineerides omakapitali juba säästetud sularahaga.
• Suurem sissemakse võib kaasa tuua madalama intressimäära, madalama igakuise hüpoteeklaenu makse mõnele teisele üüripinnale ja suurema rahavoo.
• Kodukapitalilaen või HELOC võib olla hea lahendus, kui teist üürikinnisvara on raske rahastada.
• Laenu väljastamise tasud ja intressimäärad võivad olla madalamad ka kodukapitalilaenu või krediidiliini puhul.
• HELOC võimaldab investoril õige võimaluse ilmnemisel kiiresti liikuda, selle asemel et otsida sissemakseid.
• See jätab muud varad, nagu pensionifondid ja sularahasäästud, puutumata, kasutades omakapitali sularahaallikana.

Miinused

• Omakapital muudetakse võlaks, mis seotakse seejärel teise üürikinnisvara laenuga.
• Raha väljamaksmise refinantseerimise tulemusena algab 30-aastane hüpoteek otsast peale, samas kui kodukapitalilaenud ja HELOC-id võivad kehtida ka mitu aastat.
• Vähem omakapitali võib kaasa tuua ka selle, et kinnisvara on tagurpidi, kui kodu väärtus langeb alla praeguse hüpoteegi saldo.
• Kuigi mitu üüripinda võivad teenida mitut tulu, tuleb tasuda ka täiendav hüpoteek.
• Kui muu üürikinnisvara ei lähe plaanipäraselt, võivad mõlemad rendipinnad olla ohus, kui investoril on raskusi mitme hüpoteeklaenu tasumisega.
• Kodukapitalilaen paneb investorile maksma 3 hüpoteeklaenu makset: 2 esimese üürikinnisvara eest ja üks teise eest.
• Kodukapitalilaenu või HELOC-i intressimaksed ei pruugi olla maksudest mahaarvatavad kulud, mistõttu on oluline enne otsuse tegemist konsulteerida vandeadvokaadiga raamatupidaja (CPA) või finantsnõustajaga.
• Aktsiakapitali kasutamine teise üüri ostmiseks tekitab ka sulgemiskulusid, mis võivad olenevalt kasutatud rahastamise tüübist ulatuda 2% kuni 5% laenusummast.

Lõpumõtted

Üürikinnisvara omakapitali kasutamine teise ostmiseks võib olla hea strateegia, et muuta ebaproduktiivne vara tulu teenivaks varaks. Kodus kogunenud omakapital sarnaneb raha omamisega pangakontol, mis ei maksa intressi. Kuid muutes omakapitali rahaks, võib investor luua mitu tuluvoogu. Enam kui ühe üürikinnisvara omamine tähendab aga mitut hüpoteegi ja väljaminekut. Seetõttu on ülioluline numbreid hoolikalt kokku suruda ja kaaluda erinevaid stsenaariume, mis võivad mõjutada eeldatavat tulu ja igakuiseid rahavoogusid.